F.A.Q.

AFFITTI TRA PRIVATI: COME EVITARE LO SFRATTO.

Posso smettere di pagare l’affitto visto che, a causa dell’emergenza sanitaria COVID-19, non sto più abitando in quell’appartamento?“.

Posso chiedere una riduzione del canone dal momento che, a causa del Coronavirus, ho perso il lavoro?“.

Ho sentito dire che potrei risolvere il contratto di locazione perché la pandemia è una causa di forza maggiore, è corretto?“.

 

Che dire, questi interrogativi sono più che legittimi: se la selva di regole e di indicazioni rilasciate dal Governo ha fatto prendere “una boccata d’ossigeno” a migliaia di aziende e negozi (per maggiori approfondimenti, Nuovo bonus affitti ad ampio raggio… ma ne siamo davvero sicuri?” del 25 maggio 2020; S.O.S. affitti. L’unica soluzione è l’accordo tra le parti con la sospensione o, quantomeno, riduzione dei canoni” del 09 aprile 2020), i grandi assenti sono ancora una volta gli affitti tra privati.
E ciò nonostante per migliaia di lavoratori precari, famiglie, coppie e studenti l’impossibilità di pagare l’affitto è già realtà da mesi.

 

Circa un anno fa Monica ha preso un appartamento in affitto a Milano, zona Lambrate, per essere – dopo una vita passata a fare la pendolare – più vicino all’azienda dove lavora come ingegnere. La sua famiglia è rimasta, invece, a Bologna dove lei ritorna ogni fine settimana.
A causa dell’emergenza sanitaria globale l’azienda di Monica ha sospeso la propria attività in sede e ha messo in cassa integrazione i propri dipendenti per tre giorni a settimana.
Monica è quindi tornata “in pianta stabile” a Bologna, lavorando in modalità smart working, e ha “chiuso” l’appartamento di Milano (fino a settembre non ne avrà più bisogno): di fatto Monica non sta più usufruendo dell’immobile in affitto ma continua a pagare il canone mensile con uno stipendio ormai ridotto all’osso.

 

Che cosa si può fare?

 

Il contratto di locazione (o affitto) viene concluso tra due parti – proprietario ed inquilino (rispettivamente, locatore e conduttore) – per fare in modo che a fronte del godimento dell’appartamento l’inquilino paga una prestazione in denaro, appunto il c.d. canone di locazione.
C’è, banalmente, uno scambio

I contratti sono degli accordi fatti da due o più persone per regolare degli interessi (di tutti i contraenti!), ragion per cui vanno sempre conclusi con il “bilancino“: entrambe le parti del contratto vanno tutelate, entrambe le parti devono essere soddisfatte

 

Non è giusto che tu paghi l’affitto senza usare l’appartamento!“.
Vero, non è giusto; ma non è nemmeno giusto lasciare il proprietario-locatore a bocca asciutta, il quale ha bisogno di quelle entrate economiche a fronte di mutui da pagare o di interruzione, a sua volta, della propria attività lavorativa ecc. 

 

BISOGNA BILANCIARE GLI INTERESSI IN GIOCO

 

Ecco che, in questo periodo di crisi determinata dall’emergenza Coronavirus, la stipula di un accordo che consenta la revisione del prezzo della locazione (riduzione, sospensione o comunque differente rateizzazione degli importi da pagare) può rivelarsi vantaggioso sia per l’inquilino, sia per il proprietario.

Però attenzione: l’accordo deve essere redatto in forma scritta e deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla sua sottoscrizione.

Carta e penna alla mano, vediamo punto per punto le giuste modalità da seguire.

 

 

A. UN ACCORDO VALIDO PER TUTTI I CONTRATTI DI LOCAZIONE

Gli accordi di riduzione del canone di locazione tra inquilini e proprietari possono essere stipulati in riferimento sia a locazioni aventi ad oggetto unità abitative, sia immobili impiegati per usi commerciali o professionali.

 

⇒ IMPRENDITORI E COMMERCIANTI, ORECCHIE BEN APERTE! Gli accordi in questione sono una valida – e consigliatissima – soluzione da percorrere ogni qual volta l’agevolazione del contributo d’imposta (c.d. Bonus affitti) sia esclusa o, anche se ammessa, non sia sufficiente a risolvere l’attuale problema di liquidità (cfr. Nuovo bonus affitti ad ampio raggio… ma ne siamo davvero sicuri?” del 25 maggio 2020).

 

Sono ammessi dunque tutti i contratti di locazione, a prescindere dalla tipologia di contratto stipulato, dalla durata dell’affitto o dal regime fiscale di tassazione ordinario o a cedolare secca prescelto. 

 

⇒ FOCUS. La registrazione degli accordi di riduzione dei canoni di locazione è esente dal pagamento delle spese di registrazione (c.d. imposta di registro) e dal bollo! 

 

 

B. COME REDIGERE L’ACCORDO DI RIDUZIONE DEL CANONE DI LOCAZIONE: IL TESTO.

Per poter “ufficializzare” la riduzione del canone applicato sul contratto di affitto occorre redigere una scrittura privata e registrare l’accordo entro 30 giorni dalla sua sottoscrizione (lo so, la praticità non è di questo mondo!). 

 

La scrittura dell’accordo è però molto semplice.
Bisogna far riferimento al contratto di locazione in essere indicando i seguenti dati

i dati anagrafici relativi al proprietario-locatore e all’inquilino-conduttore (nome, cognome, data di nascita, C.F. e residenza);

l’ammontare del canone annuale inizialmente stabilito in contratto;

l’importo ridotto oggetto dell’accordo tra le parti;

il numero di mesi per i quali l’inquilino-conduttore è autorizzato a corrispondere un importo inferiore;

la data e la firma apposta da entrambe le parti.

 

⇒ FOCUS. Anche se si tratta di un periodo solo “temporaneo” (ad esempio, sino alla cessazione della situazione d’emergenza globale), NON si è obbligati a comunicare all’Agenzia delle Entrate il momento in cui i canoni riprenderanno ad essere versati nel loro ammontare originario e con regolarità!

 

Mi raccomando, l’aspetto che deve essere con chiarezza presente è l’oggetto dell’accordo

riduzione temporanea del canone e poi ripresa del versamento del precedente importo;
sospensione temporanea del pagamento del canone (ad esempio, per alcuni mesi);
differente rateazione degli importi da corrispondere.  

Si tratta pur sempre di nuove regole fissate dalle parti in ordine al pagamento del canone di locazione, un nuovo assetto degli interessi in gioco.

 

Ritorniamo al nostro case study.
Monica ha un contratto di locazione che stabilisce che lei inquilino-conduttore è obbligata al pagamento di un canone mensile pari a 700 Euro. Ciò significa che dovrà corrispondere un canone annuo per il 2020 di 8.400 Euro (700 € per 12 mesi).
Se il suo proprietario-locatore accetta mediante accordo di ridurre il canone, per esempio, a 500 Euro mensili per la durata di 3 mesi, per il restante periodo il canone sarà pari a quello normalmente dovuto.
Il canone annuo ricalcolato da comunicare all’Agenzia delle Entrate sarà pari a 7.800 Euro
(6.300 € per i 9 mesi “ordinari” più 1.500 € per i tre mesi “ridotti”).
Né Monica, né il suo proprietario sono obbligati a comunicare alcunché nel momento in cui il canone verrà corrisposto come pattuito nel contratto iniziale.  

 

 

C. CAMBIA IL CANONE, NON LA SCADENZA

Siete restii alle novità e ai cambiamenti? Tranquilli, anche i Giudici sono dalla vostra parte.  

Il proprietario-locatore non deve temere di trovarsi di fronte a un nuovo contratto di affitto con un canone diverso oppure che possano ricominciare a decorrere i termini di durata della locazione.
La Suprema Corte di Cassazione, infatti, ha chiarito che la modifica del canone in un contratto non cambia gli altri aspetti dell’accordo, che restano invariati, scadenza compresa.

 

 

D. LA REGISTRAZIONE DELL’ACCORDO

Se siete uno dei fortunati che sono riusciti a contrattare delle agevolazioni o uno dei generosi che le hanno concesse, dovete ricordarvi di registrare il contratto contenente il canone riformulato entro 30 giorni dalla sua sottoscrizione.

 

Registrare la modifica del contratto d’affitto per la riduzione del canone mensile non è obbligatorio.
Ma Vi r
icordate l’immagine del “bilancino“?

Va da sé che è solo registrando l’accordo che il proprietario-locatore pagherà le imposte esclusivamente su quanto effettivamente riscossoAd esempio, su 12.000 € all’anno di canone ne percepisce – a seguito dell’accordata riduzione – 9.000: se non comunica nulla all’Agenzia delle Entrate dovrà pagare le tasse per 12.000 €!

 

Siamo in Italia e, dunque, c’è un pò di burocrazia da sbrigare per dare luogo alla registrazione: 

innanzitutto, occorre utilizzare il c.d. Modello 69 “Richiesta di registrazione e adempimenti successivi”, reperibile sul sito dell’Agenzia delle Entrate (www.agenziaentrate.gov.it), ove devono essere riportati tutti i dati relativi al contratto di locazione in vigore;

al Modello 69 si deve poi allegare l’accordo (scrittura privata) con cui il locatore e il conduttore hanno pattuito la revisione del canone di locazione. L’atto deve essere sottoscritto da entrambe le parti;

 

il Modello 69, debitamente compilato e completo di documentazione, deve essere trasmesso all’Ufficio dell’Agenzia delle Entrate presso il quale è stato – a suo tempo – registrato il contratto di locazione.

 

 

ALTOLÀ! Di norma la registrazione della scrittura privata andrebbe fatta entro 30 giorni dalla firma dell’accordo.
Tuttavia, grazie alla sospensione dei termini prevista dal Decreto c.d. “Cura Italia” di metà marzo, gli atti (compreso, dunque, l’accordo di riduzione del canone) che andrebbero registrati tra l’8 marzo e il 31 maggio 2020 possono essere registrati entro il 30 giugno.


Modalità online

Come noto l’Agenzia delle Entrate ha introdotto semplificazioni, per tutta la durata dell’emergenza sanitaria COVID-19, nelle procedure per richiedere determinati servizi che normalmente vengono erogati presso gli sportelli degli uffici territoriali.

 

In alternativa alla presentazione cartacea presso gli sportelli dell’Agenzia delle Entrate, dunque, è possibile inviare una email (anche senza posta elettronica certificata) allo stesso ufficio presso il quale si era registrato il contratto di affitto originale, allegando:

♦ il Modello 69 compilato, firmato e scansionato; ♦ la scrittura privata firmata; ♦ una copia dei documenti di identità sia del locatore che del conduttore; ♦ un’autocertificazione in cui si dichiara che i documenti inviati sono conformi agli originali in proprio possesso. 

Ricordatevi che, una volta terminata l’emergenza sanitaria, dovrete comunque materialmente consegnare (code o non code chilometriche) i documenti già inviati via email.

 

Sul sito dell’Agenzia delle Entrate è possibile trovare gli indirizzi di tutti gli uffici sparsi sul territorio. È anche possibile contattare l’Agenzia chiamando il numero verde 800.90.96.96 da telefono fisso, oppure lo 06.96.66.89.07 da rete mobile (a pagamento, in base alla tariffa applicata dai gestori).

 

 

E’ evidente, da quanto segnalato sinora, che in un periodo in cui molti versano in condizioni di difficoltà economiche per gli inquilini questa possibilità di riduzione del canone è un indiscutibile vantaggio.

Anche per il locatore l’accordo presenta i suoi lati positivi.
Il vantaggio che consegue il proprietario-locatore è connesso al fatto che diversamente egli si troverebbe a pagare imposte su somme in realtà non riscosse per inadempimento del conduttore.
In questo modo pagherà le tasse solo in base a quanto affettivamente percepito

 

 

E SE INVECE NON CI INTERESSA PIÙ L’APPARTAMENTO IN AFFITTO? 

 

Sfatato il mito secondo cui l’emergenza Coronavirus è una condizione sufficiente per interrompere il versamento dell’affitto, ci sono diversi modi – tutti rispettosi degli interessi di entrambe le parti contraenti – per far cessare gli effetti di un contratto e smettere così definitivamente di pagare il canone mensile.

Del resto, se non si è vincolati a vita a un matrimonio, figuriamoci se lo si è a un contratto! 

 

A. IL RECESSO (classico e regolare).

L’inquilino-conduttore che vuole lasciare l’appartamento deve dare un preavviso di almeno sei mesi al proprietario-locatore al fine di consentire a quest’ultimo di riorganizzarsi.
Una volta scaduto il termine di preavviso, il contratto si scioglie: l’inquilino deve lasciare l’appartamento e smette così di pagare.
Insomma, tutti “amici come prima”

 

B. LA RISOLUZIONE (o scioglimento) IMMEDIATA per

mutuo consenso: il proprietario-locatore e l’inquilino-conduttore si mettono d’accordo tra loro per far sciogliere gli effetti del contratto (i motivi non rilevano dal momento che entrambe le parti sono d’accordo);

impossibilità sopravvenuta, ossia la prestazione oggetto del contratto diventa impossibile.
Nei contratti di locazione aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo si riscontra maggiore difficoltà nella configurazione di una “impossibilità sopravvenuta”: per
gli inquilini-conduttori, ad esempio, è difficile che una prestazione pecuniaria diventi impossibile (paradosso dei paradossi, corsa agli sportelli, non c’è più liquidità, non c’è più denaro!).

eccessiva onerosità sopravvenuta (la soluzione, ad oggi, più adatta): al momento della conclusione del contratto, in tempi normali, l’inquilino-conduttore poteva permettersi di pagare l’affitto; ora, per questioni che evidentemente sono fuori dal suo controllo (la pandemia quale “avvenimento straordinario e imprevedibile”) non può più permetterselo (ha perso il lavoro, comprovata drastica riduzione del reddito ecc.).

 

Fondi a sostegno degli affitti

A sostegno dei soggetti in difficoltà nel pagamento del canone di affitto, o che rischiano la perdita della casa per problemi economici (disoccupazione, famiglie monoreddito ecc.) i Comuni – grazie allo stanziamento di nuovi fondi da parte del Governo – hanno adottato misure per offrire un contributo temporaneo a copertura del costo del canone

Potete trovare tutte le informazioni (bando, scadenze, requisiti di accesso, fasce di reddito ecc.) sui siti dei singoli Comuni.

 

Le soluzioni (anche per la nostra Monica) per evitare uno sfratto*, dunque, ci sono:

se Monica vuole mantenere l’appartamento in affitto a Milano, le serve un accordo in forma scritta con il proprietario-locatore circa la revisione del canone di locazione (riduzione, sospensione o comunque differente rateizzazione degli importi da pagare);

se, invece,non le interessa più l’appartamento, norme e normette alla mano!

* Il decreto c.d. “Cura Italia” aveva previsto la sospensione fino al 30 giugno 2020 dell’esecuzione di tutti i provvedimenti di rilascio, sia ad uso abitativo che ad uso diverso. In sede di conversione in legge del predetto decreto, tale termine è stato prorogato fino al 01° settembre 2020.    

 

Il diritto è bello perché vario: tutto dipende dal caso concreto. 

 

Sara Dealessandri, 08 giugno 2020. 

Condividi:

0 commenti

Invia un commento

Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato. I campi obbligatori sono contrassegnati *

TI POTREBBE ANCHE INTERESSARE…

L'Arte del dubbio

Per ricevere informazioni o chiarimenti sugli articoli del blog, per condividere con me la tua esperienza “giudiziaria” oppure per segnalarmi argomenti di interesse contattami via email
oppure scrivimi dal form qui sotto

Consenso trattamento dati

rimani sempre aggiornato
Privacy Policy
Cookie Policy
Share This